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可靠的股票配资平台老年人观念正在改变和园长者社区背后的椿萱茂

“老龄化真的加速到来了！”近日，记者实地走访北京一养老社区时，项目管理层感慨称。

机构报告数据显示，2024年，我国60岁及以上人口31031万人，占全国人口的22.0%。根据官方对人口老龄化发展曲线预测，到2035年左右，我国60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。

面对如此庞大的老年群体，行业各方真的准备好了吗？当下，受家庭结构小型化、独居化等影响，以子女为依托的传统家庭养老，已不能满足多样化的养老需求，很多家庭开始转变为居家、社区、机构等多元养老融合模式，居家养老是重点，机构服务同样不能忽视。

在这片行业“蓝海”中，房企作为最早一批入局者之一，有的因盈利压力选择退出，有的则站稳了养老服务市场，并开始探索轻资产拓展模式，在行业洗牌中寻找新路径。不过，无论行业供需两端如何演变，“让老人有尊严地变老”，仍是这场变革的核心命题。

不像养老院的“享老社区”

从北京市区驱车一个多小时，便能到达顺义区牛栏山镇，这里位于潮白河畔、风景怡人，附近有不少主打高端改善的别墅群，也是投建运营养老机构的理想场所。近日，记者实地探访了当地一家养老社区——椿萱茂·和园长者社区，看到当代老人晚年生活的另一种样本。

和园长者社区是北京首个A61养老用地项目，早在2015年时，北京首次出让经营性养老用地，经过56轮激烈竞拍，最终被首创城发购得。随后，首创城发引入远洋集团旗下的高端养老品牌椿萱茂，开始进行合力开发、筹建、运营，后续项目于2021年7月正式开业。

整体望去，“和园”并不像一家传统意义上的“养老院”，该社区由七栋学院风的建筑围合而成，与周边的别墅居民区融为一体。临街首层是公共服务区，进入大门做完消毒后，进入眼帘的是城市咖啡厅般的空间，唯一不同的是，坐在这里的，大多是白发苍苍的老人。

戴着助听器的杨爷爷，正在大厅里看报、练字，虽然已九十多岁高龄，但他看起来依然精神气十足，穿着以前工作单位的工装，能写得一手好字。“杨爷爷以前接受不了住养老院，孩子带他来这里试住几天后，他直接跟孩子说，不用来接回家了。”一位工作人员回忆称。

在这里，杨爷爷这样的老人不在少数，从最初排斥住“养老院”、到发现新的晚年生活，心理上经历了很大转变。工作人员解释称，和园属于持续生活退休社区（CLRC），倡导长者的快乐社交、自我实现、健康生活，让老人真正“老有所为”，实现从“养老”到“享老”的转变。

记者在现场看到，除了杨爷爷所在的休憩区，社区公共空间内还有图书馆、棋牌室、书法室、舞蹈室、健身区、健康中心等，大厅里不少老人在伴着音乐跳舞，书法室有老人在专心练字，健身区也有人在智能设备上活动身体，走廊则遍布着老人精心制作的手工艺品、书画作品。

从公共空间走出来，便来到瞬间“消音”的居住区，楼栋之间是布满绿植的花园区，室内配置则按照适老化标准，床头、马桶边、浴室等位置都安装了一键呼叫系统，洗手台采用轮椅可推进的设计，橱柜也有可向下低拉的扶手，以满足老人的日常生活和突发状况需要。

表面看上去，和园像一个松弛的老年活动、居住空间，但其背后的工作并不简单。

据介绍，从入住开始，工作人员便要对老人进行全方位评估，看其属于“活力健康、独立自主、健康促进、照料/照护1-4级”的哪类，对应入住到“活力生活区、生活照料区、失智照护区”，并在社交娱乐、健康管理、科学膳食等方面，对老人进行针对性照顾，同时定期重新评估、调整方案。

“这是一项看起来复杂、实际也很复杂的工作。”工作人员表示，社区对不同人群所需要的服务，全部进行了标准化、规范化，同时照顾到个体需求，随时监测其身体动态和健康状况，这需要足够的人力来完成；项目还配有红外感应和智慧系统，能随时监测异常行为，以辅助人力工作。

老年人观念正在改变

和园长者社区背后的椿萱茂，是远洋集团2012年推出的养老品牌，从北京第一家老年公寓、到如今的持续生活退休社区，椿萱茂目前形成了CLRC长者社区（持续生活退休社区）、CB老年公寓（协助型照护公寓）、CBN护理院三种业务模式，运营总床位超11000个。

远洋入局养老行业时，正是房企前赴后继涌入的时候，当时企业或开发“养老地产”、或专注养老服务，加上险资、外资等各类机构，行业一时入局者众多。而自创立之始，椿萱茂的定位便是做真正的养老服务，而不是“养老地产”，以此打造纯市场化的养老服务机构。

椿萱茂养老运营管理有限公司副总经理陈思表示，“为了快速布局、实现养老服务落地，椿萱茂选择了租赁适合提供养老服务的物业，并进行适老化改造后投入运营。”。

据陈思透露，目前椿萱茂在北京、天津等地的项目，盈利水平是可以的，这背后要靠优选物业、控制成本、提高服务来达成，公司在这方面已经比较成熟。“养老行业的盈利难问题，其实是指投资回收周期长，需要三到五年才能稳定住入住率，而一旦入住率上去，盈利就会非常稳定。”

在养老市场稳住脚的同时，椿萱茂也能感受到一些行业共性问题，比如人才短缺、市场成熟度不高。

“这个行业确实很苦，挣的都是辛苦钱。”椿萱茂养老运营管理有限公司总经理助理刘星星表示，尤其是全行业的一线服务团队，整体呈现“三低三高”的状态，即学历水平低、薪酬待遇低、职业认同低，同时平均年龄高、工作强度高、流动性高，能持续稳定做养老的团队非常稀缺。

市场成熟度不高，则体现在养老机构入住率提升较慢，机构大规模地降价也不可持续，背后还是因为国人养老观念还不够成熟，只有在绝对刚需时才考虑机构养老。另一方面，与其他行业不同，养老行业的品质和服务，很难被量化体现，更无法借助价格去对比，只有体验才能感受到。

为了抢占市场，部分刚需养老机构会打“价格战”，先通过低价吸引入住，再借助降低人工成本等开销，来平衡自己的“账本”。而这带来的后果便是，低价养老机构的人员配比非常低，老人难以得到优质服务；物业硬件上也“缩水”，公共活动空间低，无法满足老人生活需要。

行业考验与竞争之下，一些曾经的入局者正在退场。陈思表示，当前养老行业在供应端正越来越集中，曾经供应端是开发商多、外资机构多，现在部分开发商在后撤收缩，行业主力逐渐集中于保险公司、地方国资康养集团，很多城投公司、甚至是基建类公司也要布局养老。

供应端洗牌的同时，养老行业的需求端也在变化。“我们逐步感受到，老龄化真的加速到来了。”陈思表示，当下有支付能力和意愿的人在变多，不同年龄段的老人，对养老的需求也在变化，有的愿意旅居、有的需要健康管理、有的则更偏后端照护，对品质服务的需求也在提升。

轻资产项目在涌出

虽然养老行业面临不少考验，但在从业者看来，这是实打实的“朝阳行业”。

“我们跟各类专业院校都有对接，现在越来越多的年轻人愿意做养老这件事；在管理团队上，也有很多酒店团队等在考虑转型，有更多的人愿意加入。”陈思表示，除了人员层面，政策也在逐步打通养老行业的“投融管退”渠道，不少机构都表达出对养老的投资意愿。

另一个积极因素是，当下很多城市的核心资产在涌出，过去它们可能是产业园、长租公寓，现在也在考虑转型做养老，需要专业的团队合作，进行盘活、改造、运营；另一方面，很多地方国资出于民生目的入局养老行业，但市场化运营经验不足，同样需要相应机构来合作。

“现在有大把的项目，有机会做养老。”陈思表示，因此椿萱茂也在着重发展轻资产业务。去年底，椿萱茂与石家庄裕华城投、福美实业签署了合作协议，为石家庄两项目提供咨询顾问、筹开支持、运营管理支持等轻资产服务，并授权项目使用“椿萱蕙”品牌，这是远洋养老业务首次开放品牌使用权。

陈思解释称，椿萱茂的轻资产拓展业务，在具体收费模式上包括前期定位的咨询费、工程管理过程中的服务费、项目筹开期的支持费、可选择性的品牌授权费，以及后期运营阶段的支持费用。“在具体合作模式上，都可以变通，比如与业主方进行收入绑定等，当前整体市场机会很多。”

在椿萱茂的战略规划中，咨询服务、项目代建、委托运营、人才培养、销售代理等轻资产业务，属于主营业务外的增长业务，未来会重点发力；同时，该公司还在发展线上智慧服务、机构到店服务、居家上门服务等智慧康养战略业务，居家养老市场未来同样存在产业机会。

而之所以能把品牌打出去、将轻资产等业务跑通，归根到底有赖于椿萱茂对养老服务能力的积累。

椿萱茂养老运营管理有限公司副总经理文波波表示，养老服务的高端不是指装修多高端，而在于养老理念和专业技术。最早公司便到国外学习，引入日本的介护支援技术、美国的“失智照护”管理方法，对养老服务而言，更重要的是要给老人生活的享受，向人性化服务迈进。

比如“失智照护”，该服务因护理难度大，照护成本高，被看作养老服务品牌的“试金石”，目前仅国内头部运营商有专业的认知症照护能力。椿萱茂打造了失智照护非药物解决方案“忆路同行”，引入了与失智长辈有效沟通方式、提高其生活质量、延缓记忆衰退的认可疗法。

再比如其健康管理层面，在椿萱茂居住的长辈，所有健康信息都可以在线上平台同步，子女可以随时查看，数据有异常时会自动报警。“有位老人自己身体没感觉，但我们的医生通过数据发现变化，建议其拿着近三个月的记录到医院检查，最终在病情早期及时发现。”

亿翰智库表示，近年来，随着政府持续强化居家养老服务能力、行业监管力度持续加强，养老机构正在由量向质转变，并进一步向失能失智照护需求倾斜。同时，新老人群体正由“养老”变为“享老”，注重多层次、高品质、个性化需求满足。养老服务在市场化改革后，大量专业养老品牌占据市场运营主体，后续“国家队”与专业机构协同合作、跨界联合，将成为重要模式。

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